Mua dự án cầm cố ngân hàng nhiều lần, khách hàng lo nơm nớp

HỒNG TRÂM - 26/03/2020 10:59

(doanhnhantrevn.vn) - Nhiều khách hàng và nhà đầu tư bày tỏ sự lo lắng khi đã trót “xuống tiền” mua các dự án bất động sản mà chủ đầu tư đem thế chấp dự án nhiều lần cho ngân hàng dẫn đến việc không kịp giải chấp, không giao nhà đúng cam kết.

Nhiều chủ đầu tư thế chấp dự án

Thời gian gần đây, nhiều khách hàng ngậm "trái đắng" khi mua dự án bị chủ đầu tư cầm cố ngân hàng nhiều lần. Chia sẻ với PV, anh N.M.K (cư dân chung cư Khang Gia, quận Tân Phú) cho biết: “Nhiều năm qua, cư dân chúng tôi không được cấp sổ đỏ vì dự án đã bị chủ đầu tư cầm cố ngân hàng. Chúng tôi phải sống trong cảnh nơm nớp lo âu trong chính căn nhà mà mình đã bỏ tiền ra mua. Gần 400 hộ dân chúng tôi đã sống ổn định tại chung cư này hàng chục năm nay, suýt phải ra đường nếu chính quyền không vào cuộc”.

Mới đây, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã có công văn gửi Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp để được hướng dẫn về các trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trong tương lai là căn hộ trong dự án xây dựng chung cư.

Trong đó, có nội dung vướng mắc về trường hợp chủ đầu tư đồng thời vừa thế chấp quyền sử dụng đất dự án xây dựng chung cư, vừa thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là các căn hộ trong dự án.

Văn Phòng Đăng ký đất đai (Văn phòng ĐKĐĐ) thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho hay hiện nay trên địa bàn TP.HCM đang có nhiều chủ đầu tư thực hiện việc thế chấp dự án của mình, thậm chí thế chấp luôn phần nhà ở hình thành trong tương lai.

Đơn cử, trường hợp của công ty Cổ phần Đầu tư Xuân Mai Sài Gòn (chung cư Xây dựng tại quận 7, TP.HCM) đang thế chấp bằng quyền sử dụng đất xây dựng chung cư tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gòn Thường Tín, được Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố đăng ký trên trang bổ sung vào ngày 6/6/2018. Tại thời điểm thế chấp, công ty này có văn bản cam kết khi đăng ký các giao dịch tiếp theo sẽ xóa đăng ký quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, qua năm 2019, công ty tiếp tục thế chấp toàn bộ căn hộ chung cư là tài sản hình thành trong tương lai của dự án cho Ngân hàng Sacombank - chi nhánh quận 9 và nộp hồ sơ đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố. Tuy nhiên, chủ đầu tư và ngân hàng không xóa thế chấp trước đó, mà bổ sung đăng ký thế chấp thêm tài sản hình thành trong tương lai của dự án. Chính vì vậy Văn phòng Đăng ký đất đai lo ngại việc này sẽ xảy ra nhiều tranh chấp về sau này giữa chủ đầu tư, ngân hàng và người mua nhà.

Dự án thế chấp ngân hàng nhiều lần khiến khách hàng gặp khó khăn. Ảnh: N.T

Thông tin từ Sở Xây dựng TP.HCM, trên địa bàn thành phố hiện nay còn có các đơn vị như: dự án Avenue tại phường Tam Bình, quận Thủ Đức do công ty TNHH Sản xuất - Thương mại Lan Phương làm chủ đầu tư, gồm 858 căn hộ bị thế chấp tại ngân hàng Agribank, chi nhánh 9; dự án The Western Capital, quận 6, do công ty TNHH quản lý bất động sản Hoàng Phúc làm chủ đầu tư, đã được thế chấp tại ngân hàng VPBank.

Khách hàng cần cẩn trọng tránh rủi ro

Thực tế, không ít trường hợp chủ đầu tư đem dự án đi “cầm cố” ngân hàng nhiều lần vay tiền mang lại nhiều rủi ro cho khách hàng. Đơn cử, chung cư Khang Gia Tân Hương (quận Tân Phú, TP.HCM) bị Ngân hàng Nam Á thông báo thu giữ và xử lý tài sản của chủ đầu tư là công ty Cổ phần đầu tư và phát triển địa ốc Khang Gia do đã thế chấp dự án tại ngân hàng này.

Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên - Môi trường TP.HCM, phân tích quy định trong Nghị quyết 42 về xử lý nợ xấu, trường hợp chủ đầu tư không có khả năng thanh toán nợ, các tổ chức tín dụng có quyền thu giữ tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất xây chung cư.

Thực tế nhiều trường hợp chủ đầu tư mất khả năng thanh toán nợ, dẫn đến các ngân hàng phải tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất để thu hồi nợ, ảnh hưởng rất lớn đến người mua căn hộ. Do đó, khi đã thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, nhưng dự án đã thế chấp sổ đỏ dự án trước đó, thì phải xóa thế chấp quyền sử dụng đất.

Khuyến cáo khách hàng cần cận trọng, lựa chọn chủ đầu tư uy tín để mua sản phẩm. Ảnh: Hồng Trâm

Trao đổi với PV, luật sư Nguyễn Đức Chánh - Đoàn luật sư TP.HCM cho hay: “Theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 19 Nghị định 99 năm 2015 của Chính phủ, trường hợp có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó...”

“Như vậy, trong trường hợp chủ đầu tư có thế chấp dự án/nhà ở thì phải giải chấp hoặc có biên bản thống nhất giữa khách hàng và ngân hàng về việc không phải giải chấp và được mua bán nhà ở thì mới đủ điều kiện được bán, bên cạnh điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản”, vị luật sư phân tích.

“Việc chủ đầu tư mang dự án đi thế chấp là hết sức bình thường bởi để có nguồn tài chính xây dựng dự án, hầu như chủ đầu tư nào cũng mang dự án đi thế chấp. Và tất nhiên, người đang chịu thiệt nhiều nhất là khách hàng.

Bởi dự án đang được thế chấp mà chưa giải chấp thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua có thể bị kéo dài, dẫn đến tài sản vốn thuộc quyền sở hữu của người mua nhưng không thể thực hiện các giao dịch mua bán, tặng cho…

Hiện, quy định pháp luật chưa thực sự rõ ràng trong việc bảo vệ quyền lợi của người mua nhà. Nên quyền lợi của người mua nhà khi xảy ra tranh chấp liên quan đến việc dự án bị thế chấp cũng còn nhiều rủi ro.

Vì vậy, cần có những hướng dẫn, quy định giải quyết những trường hợp nêu trên để bảo vệ quyền lợi khách hàng và đảm bảo tính minh bạch trong những giao dịch thị trường bất động sản”, ông Chánh cho hay.

Theo nhiều chuyên gia bất động sản, một dự án bất động sản mà đem cầm cố tại ngân hàng tới 3 lần thì chứng tỏ chủ đầu tư dự án đó không có tiềm lực tài chính, hay nói cách khác, doanh nghiệp đó buộc phải dựa vào nguồn tiền từ ngân hàng mới có kinh phí phát triển dự án.

Điều này dẫn tới nhiều rủi ro, bởi một khi chủ đầu tư không có tiềm lực tài chính thì khó có thể hoàn thành dự án đúng tiến độ, nguồn tiền để phát triển dự án cũng phụ thuộc vào kế hoạch giải ngân từ phía ngân hàng, bản thân chủ đầu tư không có quyền tự quyết tại chính ngân hàng của mình.

Vì thế, các chuyên gia khuyến cáo người dân, khách hàng để tránh những rủi ro trên thì người mua nhà cần phải tỉnh táo, tìm hiểu kỹ về chủ đầu tư dự án và ngân hàng bảo lãnh nguồn tiền cho chính dự án đó.


(0) Bình luận
Tin nổi bật doanh nhân trẻ
Dành cho bạn & mới nhất
POWERED BY ONECMS - A PRODUCT OF NEKO